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孙杨前女友空姐变微商 接戏疑进军娱乐圈 多股力量加速抢滩物流地产 专家称需防范泡沫

2019-11-18

孙杨被曝与前女友李莹念有私生子的消息一出一石激起千层浪引发了社会大家的持续注意与讨论。13日上午疑似李莹念及其母亲朋友圈截图又被网友PO到网上加码爆料疑似孙杨私生子及其生母三年来的各种生活情况!

据知情人称:“‘稀饭’是李莹念妈妈的微信名‘念庚’是李莹念微信名‘庚’应该指的是她与孙杨儿子名字中的‘庚’字、也就是指代儿子。”而稀饭朋友圈中果然就是不停地在晒自我外孙、疑似孙杨私生子的生活、玩水照与饮食情况。

念庚也经常在稀饭朋友圈下与之互动每时每刻关心着儿子的一切生活细节。稀饭在替自我外孙、疑似孙杨私生子参加某幼儿车模大赛拉票时还直接透露了外孙的姓名“x庚x”。这一点也与知情人爆料完全吻合。

而曾经身为国航空姐的李莹念在接连经历憾然分开、独立为疑似孙杨生养私生子等一系列生活变故后居然从今年下半年开始做起了微商还把母亲一并“拖下了水”。同时她也并没有浪费自我的姣好外表据念庚朋友圈显示今年7月她已经首次“触电”当演员完成了个人的处女作。

  多股力量加速抢滩物流地产

  物流地产正被多股力量“围猎”。

  万科近日发布了8月份销售及近期新增项目情况简报。简报称8月份万科新增物流地产项目5个分别位于广州、宁波、昆明、杭州、苏州。

  除万科外房企、电商、金融机构等多股力量都在加快抢滩物流地产。专家指出大体量资本的进入必然加剧物流地产的竞争;与此同时也给投资方带来了许多挑战与隐患。

  资本“围猎”物流地产

  万科在物流地产方面早有布局。2015年万科成立了万科物流地产发展有限公司专门进行物流地产开发。2016年万科物流地产获得了18个物流地产项目总建筑面积约147万平方米。而根据计划今年将再增加150万平方米的物流地产项目。

  事实上多股力量正在加紧布局物流地产市场。据了解除万科外绿地、越展露等房企均将物流地产作为业务拓展的方向;京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域;而作为金融机构的代表平安也在积极抢滩物流地产市场。

  美国检查机构世邦魏理仕发布的〖2017年亚太区投资者意向检查〗显示有61%的投资者考虑直接投资物业以获得更高回报同时物流地产板块也受到更多投资者青睐。

  西南证券分析师表示物流地产不同于一般的产业或科创园区核心客户需求与网络化布局的内在需求驱动力较强其运营管理能力比开发能力更为重要甚至确定了物流开发商的发展规模以及整体收益。因为中国的定制与高标仓储设施严重不足而电商与消费需求在持续增长物流地产的发展空间不可限量。

  戴德梁行发布的报告也称过去10年间中国物流地产市场迎来爆发式增长整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2016年的超过100亿元。

  然而强劲的市场需求之下是巨大的供应缺口。戴德梁行的报告预计至2020年电子商务、消费品、物流服务与工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米而届时供应量或只有5600万平方米至6600万平方米供应缺口超过1亿平方米。在相当长的一段时期内中国物流地产市场将维持供不应求的态势。

  普通地产业务难度加大

  业内人士指出物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。相比地产开发物流地产具有土地价格较低、政策捧场多等优势同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间因而成为房企争相布局的战场。

  广发证券认为从投资回报率来看高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产目前我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间而写字楼及购物中心的收益率只有4%至5.5%。分城市来看尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市但考虑到其土地成本也相对较低从收益率角度来看供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。

  中国社会科学院城市发展与环境研究所城市经济研究室主任李恩平告诉〖经济参考报〗记者物流地产之所以获得资本青睐有两方面的原因:一方面近几年普通房地产市场特别是住宅市场存在明显泡沫房企出于避险需要急于寻找新的发展方向。同时国家加大了房地产调控力度使得普通房地产经营开发难度增加;另一方面随着经济快速增长物流地产需求大增特别是最近几年网购的迅猛发展让物流的集聚规模与集聚方式均要求大变革一些原来由商业企业经营的店面、门铺需求大减而仓储及仓储现代化调配的需求大增。

  清华大学互联网产业研究院副院长刘大成认为目前地产投资出现两大趋势:一是用房地产杠杆撬动资本在海外大肆投资文化、体育、娱乐与旅游业等疑似转移资产的行为已经被严控及严打;二是近年来PPP(政府与社会资本合作)大行其道而物流园区投资回报期虽长但回报稳定适合风险厌恶型投资。因此资本青睐物流地产成为一种必然。此外国家出台了一系列推动物流业发展的激励政策作为物流业降本增效最易实现的多式联运与物流园区建设自然成为各地政府争相发展与捧场的项目。

  需防范泡沫切勿一哄而上

  不过专家也认为物流地产的发展并不像看上去那么美。物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营规划与运营物业产业链生态将占用开发商较大的精力与资金这对开发商而言将是一大考验。

  中国指数研究院前不久发布的报告显示前些年物流地产在发展过程中普遍存在同质化情况而近来土地成本提升较快但物流地产的投资回收期通常在15年以上这为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。由此可见中国物流地产的规模化时期已过当前市场有效供给不足高端物流市场存在发展空间在新的发展格局中物流地产将面临结构化发展机遇。

  刘大成分析认为对于投资方而言发展物流地产将面临三重挑战。首先是物流地产投资回报期较长收益更多依赖物流地产的运营能力。物流地产龙头普洛斯之所以能在短周期内回收投资的主要原因一方面是因为普洛斯具有覆盖全球的物流配送基础设施与面向客户的“一站式服务”;另一方面则是因为在规划之初普洛斯就与电商、制造业巨头与第三方物流企业达成长期租赁协议保证了稳定而持久的投资回报。其次物流地产的成功运营要么有本地区域化产业生态链的捧场要么有横向网络化平台的支撑或者有第四方物流管理运营公司的市场分拨这样才能在未来以网络化物流为竞争标志的罅隙市场中获取竞争优势而维持生存、赢取利润。第三只有实现土地溢价、物流规模及范围溢价、物流增值服务溢价才能让物流地产真正实现可持续快速增长。

  而在李恩平看来物流地产面临的挑战与隐患主要还是防范泡沫。物流地产的主要特点是物业经营客户主要是物流企业很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。因此对开发企业来说应该做好每个项目的调研与可行性研究比如所在区域物流市场规模与市场类型、已有的物流地产规模与使用情况以及所选项目是否具有较佳的地理区位等只有具有区位优势的项目才可能真正集聚物流企业。

  “只有真正符合市场需要的物流地产项目才能去开发千万不可一哄而上。”李恩平说。

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